Il D.lgs 14/2019 (c.d. Codice della Crisi d’Impresa) ha apportato alcune modifiche al D.Lgs. 122/2005, riguardante le disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. Le nuove disposizioni si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.
In particolare vengono modificate le disposizioni relative a:
– Fidejussione e Assicurazione dell’immobile;
– Contenuto e Forma del contratto preliminare.

Fidejussione e Assicurazione dell’immobile
A tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, il D.Lgs 122/2005 prevede che il costruttore (ossia l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire) è obbligato a rilasciare una garanzia fidejussoria all’atto di pagamento di somme (acconti, caparra ecc.) da parte del futuro acquirente nonché a contrarre ed a consegnare all’acquirente (persona fisica) all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria (postuma) decennale.

Le principali novità introdotte dal D.lgs 14/2019 sono le seguenti:

• la fidejussione deve essere rilasciata da una banca o da un’assicurazione; non sono più consentite fidejussioni rilasciate da altri intermediari finanziari;
• la mancata consegna della polizza assicurativa postuma decennale alla data dell’atto sarà motivo di escussione della fideiussione e di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente;
• con apposito decreto ministeriale verrà definito il modello standard di garanzia fidejussoria nonché il contenuto, le caratteristiche standard ed il modello standard di polizza assicurativa;
• l’atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa postuma decennale e della sua conformità al decreto ministeriale di cui sopra;
• l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.

Contenuto del contratto preliminare
Il contratto preliminare diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà (o di altro diritto reale) di un immobile da costruire deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Il contratto preliminare deve contenere, oltre a quanto già previsto nella previgente normativa, anche gli estremi della fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello standard.